中冶置业40亿甩BT包袱给建行

商业计划书网　　2014-12-18　　浏览:

　　受益于“自贸区扩围”的利好政策，位于广东自贸区的珠海横琴区域持续升温。

　　中国冶金科工股份有限公司子公司珠海中冶置业却在收益预期向好的时刻，将其在横琴耕耘长达5年之久的BT项目收益权两度拱手让人，而这个国内投资规模最大的BT项目已接近竣工。

　　近日，中冶置业将BT合同项下对珠海十字门的40亿元资产收益权转让给建设银行。此外，中冶置业今年以来频频出售旗下地块，释放出资金链紧张的信号。

　　作为开发商与地方政府合作的理想模式，BT模式一方面让有基础设施建设需求的地方政府缓解了财政压力，也让开发商通过长期参与地方建设获利。但当地方财力下降遭遇开发商资金紧张时，BT模式则面临新的考验。

　　收益缩水

　　走在珠海横琴开发区，环岛东路中段、南段及环岛北路等新区重要交通干道已顺利通车，这条通往澳门的必经之路打通了横琴开发的大动脉。

　　作为这些基础设施建设的投资方及总承包建设者，中冶置业从推土开荒直到建成通车，耗时长达5年，投资126亿元，成为当时全国投资规模最大的BT项目。

　　根据中冶置业2009年与珠海大横琴投资有限公司签订的协议，珠海市横琴区市政基础设施(BT)项目主要由市政道路及管网项目、海堤及环境工程项目两部分组成。

　　实际上，类似的转让资产收益权已不是第一次。中冶置业在去年12月将所持有的BT项目50亿元应收回购款所有权以及其对应的投资收益、违约金，转让给建设银行。

　　资料显示，珠海十字门中央商务区会展商务组团一期BT项目主要包括公寓式酒店、国际展览中心、国际会议中心、喜来登酒店等7个单项工程。

　　按中冶置业当时公布的126亿元投资额计算，中冶置业目前“提前收回”相关应收款达90亿元，超过七成。

　　“截至目前，这个项目的收益涉及到上市公司商业信息，不能透露。”中国中冶董事会办公室一位人表示，“定价和所转让的项目工程回购款的账面金额一致，属于平价转让，是对等的，不存在折价的情况。”

　　“即使通过提前收回的方式，中冶也不会在这个项目上亏损。”上述人士还透露，实际上该项目仍未到回收期，目前仍有一部分项目并未竣工和移交，更未提前收回，因此应收受益金额会较当初投资金额更多一些。

　　一份中冶置业与珠海的合作协议显示，该大型BT项目的回购条款包括，建设期和回购期的利息按照人民银行同期贷款基准利率下调10％计算，建设期发生的利息作为工程造价计入项目投资额，以及采用5年等额分期付款的方式向投资人支付回购款，回购款支付方式为每年一次。

　　“在BT项目中，提前收回的举动会令收益缩水。”多次参与BT项目的中国铁建一位资深人士分析，简单而言，BT项目的回报有工程回报和投资回报之分，工程回报为实际施工过程中所获得的回报，这部分与协议的计价有直接关系。另外，投资回报包括项目的整体回报收益，周期更长，而且与融资成本、区域经济发展情况等有关系。

　　在该人士看来，投资方既出资又参与建设，投资回报率较单纯投资不建设要低，回购期长的项目投资回报率比期限短的项目高。如果回购期长的项目提前缩短回购期，投资方则无法享有基建项目投入经营管理时期所产生的收益权，整体收益会受到影响。

　　曾接触过BT项目纠纷案的律师李芳成认为，不排除双方合作时并未规定投资方中冶置业在项目投入经营期享有收益权。那么，投资方在项目移交时，投资方不得在建成后进行经营，并获取经营收入，按规定，政府需按约定的比例在回购期限分期向投资方支付BT合同约定的总价。

　　BT项目的风险

　　对于中冶置业而言，项目尚未完全竣工就提前收回项目收益，与其亟须缓解资金链压力有关。

　　中冶置业办公室一位人士透露，BT项目沉淀了不少资金，回笼这些沉淀已久的资金是公司当下迫切的选择，一方面可以增加现金流收入，应付年底的各种债务，另一方面可以为后续的建设腾挪资金。

　　中国中冶2014年三季度业绩报告显示，截至三季末，应收账款高达589亿元，较2013年年末的525亿元增长12%，持续两年增长10%以上。

　　其中，长期应收款为258亿元，较2013年年末的203亿元增长27%。对于长期应收款增加，且增幅较大，公司曾多次在公告中表示，因为从事的保障性住房、城市基础设施建设等BT业务根据合同约定收账期限在一年以上的应收款增加所致。

　　中冶置业上一次选择提前转让资产收益权同样发生在年底，中国中冶董秘办人士表示，转让资产收益权对该公司是利好，把收益权卖出去，就可以把这部分钱直接收回来，缓解资金紧张的压力。

　　中国中冶在当时的转让公告中也表示，本次资产收益权转让所得款项主要用于归还银行贷款，剩余款项用于BT项目后续工程建设。资产收益权转让有利于增加公司经营性现金流入，减少应收账款，降低带息负债，降低回款风险。

　　今年以来，中冶置业频频出手卖地，而且旗下多家区域房地产公司多次挂牌进行股权转让。其中，南京“下关地王”已多次分拆，资料显示，今年中冶置业已从南京地王中拆分卖出超过10幅地块，卖地总收入约85亿元。

　　中冶置业提前收回横琴BT项目资金，一方面与开发商减少资产包袱有关，另一方面，也暴露了地方政府与投资方在开展BT项目时所面临的风险。

　　珠海市横琴经济开发区管理委员会一位人士透露，横琴新区虽然发展多年，但受到自贸区政策、地方财政实力影响，整体开发进度长期陷入拖延症怪圈，如招商引资后的“三通一平”等工程则因屡屡延工而备受诟病，多家央企项目进展缓慢等。

　　参与中冶置业在横琴的BT项目的一位施工人士表示，中冶置业的项目计划周期为1000多天，即3年多，按照往常习惯，应该会缩减周期可完工。然而，该项目至今仍有部分未完成，工程期已经超过原计划。这意味着，该BT项目在一定程度上已出现拖延。

　　李芳成律师认为，除了市场风险、利率风险之外，投资方在参与BT项目时，最主要的风险来自于政府信用风险，即政府能不能按时、如数支付回购款，这部分与地方政府每年的财政增长、地方债务压力以及基础设施建设投资计划等密切相关。

　　在他看来，中冶置业与珠海市的BT项目合作，最终将资产收益权转让给建设银行，而非享有项目完全所有权的地方政府，并且采取设立“资产收益权投资理财计划”募集资金的方式，这不失为缓解地方政府财力紧张的折中办法。

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