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1.2亿私募兑付迷局 基金与房地产企业陷信任危机

中国商业计划书网  2014-05-08  浏览:

  日前,深圳中裕财富投资公司(下称“中裕财富”)召开新闻发布会,称其专为港丰大厦项目募集资金而设立的、推广名为“港澳8号”、额度为1.2亿元的地产私募基金,目前仅收回2900余万元。


  按最初约定,港澳8号开发商港丰房地产,最初以低于市场销售价33%的价格卖给中裕财富122套房产6000多平方米,共收其1.2亿元,并约定一年内,分两次合共返还给私募基金1.45亿元,双方签署购房合同后并将122套房产备案至中裕财富名下。


  不过,中裕财富委托港丰房地产销售上述122套房子的一部分,港丰房地产偿还了将近4000万元后,双方矛盾开始激化。


  中裕财富指责港丰房地产,没有把销售款用于回款、强行夺走公章、转移资产等理由,终止了委托以及拒绝解除部分已销售房子的备案;而港丰房地产则以中裕财富不解除备案而无法通过按揭、防止给小业主带来风险,以及公司账号被查封等原因,拒绝回款。


  现在一方面私募基金兑付限期日渐逼近,另一方面港丰8号涉嫌“一房二卖”,而面临监管部门的查处。而整个事件由于双方缺乏基本的信任正走向死胡同。


  兑付难题


  尽管当事各方都觉得无奈,但要理清整个事件的来龙去脉,还是回到问题楼盘?D?D深圳赫赫有名的烂尾楼港澳8号本身。


  公开资料显示,港澳8号前身是首都大厦。1993年启动项目工程,原定地上34层,高122.65米。1995年,该大厦建至第5层后停工。2002年,新业主对该楼续建,再设计时改为36层,总高114.1米。该楼于2004年封顶,但一直未完成外立面的覆盖。


  2004年9月29日,深圳市政府正式出台关于盘活52个问题楼盘优惠政策,港澳8号则是52个问题楼盘中的典型。此后港丰房地产收购该大厦,再次投入建设。建成的港澳8号以小户型为主,含一房一厅单身公寓和两房一厅商务公寓;该大楼裙楼则是作商铺之用。


  虽然港澳8号的销售工作已经接近尾声,但中裕财富与港丰房地产之间的矛盾却早在去年初就演变成不可收拾的局面。这事件导致了这个楼盘一部分房子面临“一房二卖”而无法正常过户的困境。


  中裕财富介绍,公司与港丰房地产及其实际控制人何建华于2012年5月9日签署《房产转让及回购协议》,约定由专项设立的有限合伙制私募基金履行合同的实体权利义务,以人民币1.2亿元的价格购买港丰大厦项目的122套公寓。


  同时,中裕财富还指出,港丰房地产承诺在收到私募基金支付的购买价款后,满八个月(即2013年2月28日)之日起的次日及满十二个月(即2013年6月28日)之日起的次日,分别向私募基金支付回购价款人民币8000万元及6500万元。但港丰房地产以各种理由拖欠或拒绝支付剩余回购款项。


  不过,对于拒绝支付剩余回购款的问题,港丰房地产方面却有另外一种说法:最初以低于市场销售价33%的价格卖给中裕财富122套房产6000多平方米,共收其1.2亿元,并约定一年内回购,双方签署购房合同后并将122套房产备案至中裕财富名下。


  港丰房地产还表示,截至2013年6月14日,港丰房地产分14次向中裕财富支付回购款累计3970万元。同时,港丰已经销售了84套房产,其中48套房产已解除了中裕财富的备案,转在购买的小业主名下。此外,剩余36套房产则没有得到中裕财富的配合,无法解除备案,目前还是“一房二卖”的状态。


  “盲点投资”


  “由于对房地产未来走向的判断比较乐观,我们认为就算港丰还不起钱,按房价随时都可以卖掉。”张利表示,发起这个项目时,风险是可控的,不太可能出现眼下的困境。


  “实际上,这笔私募基金是起了过桥的作用,目的是给港丰房地产去还其他钱的。”另一位中裕财富内部人士称。该私募项目在前期已经做了大量风险控制的工作,而且长城融资担保提前介入了,“所以就放心投了,业内叫‘盲点投资’,但没有想到会存在这样大的风险。”


  据中裕财富介绍,为了保证港丰房地产能够按时回购,在付款前委托长城融资担保公司(下称“长城融资担保”)和深圳市国融投资控股有限公司(下称“深圳国融”)对港丰房地产进行监管,监管的具体形式是深圳国融派人与港丰房地产共管港丰房地产的公章、财务章、私人印鉴。


  “但是截至2013年5月,我们才收到2900万,意识到可能存在问题了,就立刻跟港丰的实际控制人何建华进行各种各样的沟通。其中达成的一种方式是,委托他们将我们持有的122套房子进行变卖,对我们的有限合伙人进行补偿。”张利称。


  问题的关键在于,中裕财富认为,港丰方面并没有把销售款用于还款,而且将长城、国融公司共管的港丰公司、明厦商贸的公章、财务章、私人印鉴共6枚抢走,并拒绝归还。“卖房子的钱没有进入到我们约定好的托管账户中。”中裕财富相关人士表示,回款被港丰的关联公司名厦地产转走,共1955万元。


  但港丰房地产否认了这种说法,“1955万元中,大部分是港丰和名厦的其他售楼款,中裕尚未解除备案的36套房产的定金和预收款扣除精装修、售楼佣金、员工奖金之后所剩无几,中裕的款只能通过按揭回款。”


  同时,港丰房地产相关负责人张才钦表示:双方开始合作畅顺,但是在中途,监管方深圳国融把港丰房地产账上款项转走,先偿还低息借款,不先偿还高息借款,给公司造成巨额损失,不得已才强行收回公章。


  不过,中裕财富在回应中强调,“中裕不得已才收回对港丰公司的委托,防止其一房二卖,又拒不支付应付中裕的款项。”


  2013年11月25日,双方的关系彻底走向破裂,中裕财富在深圳中院起诉了港丰房地产及港丰房地产实际控制人何建华,索赔1.3亿元,并申请查封和冻结了港丰名下房地产和存款。


  一房二卖


  据悉,港丰大厦在2011年12月7日获得预售许可证,500多套房中大部分房屋状态显示已备案,即指签订的买卖合同已在产权登记部门备案,50套被管理局锁定。根据深圳市规划和国土资源管理局网站的说明,“‘管理局锁定’指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为,导致售房系统被管理局锁定。”


  “一方面,为了偿还投资人的资金,我们签订了协议书,允许港丰将房子出售。但另一方面,我们跟港丰是签订了预售协议的,所以才有了法律上一房二卖的嫌疑。”中裕财富的委托律师称。


  对于中裕财富与港丰房地产之间的纠纷导致“一房二卖”的情况,深圳监管部门对两家公司的做法都提出了异议。深圳规划与国土资源委员会第一直属管理局对中裕财富的举报给予复函,其中显示,“港丰房地产开发(深圳)有限公司在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的行为,已涉嫌违反《深圳市房地产市场监管办法》。”


  但上述复函同时也指出,“你司(中裕财富)对已购买备案房产,在未取得房地产权利证书之前授权他人出售的行为,已经涉嫌违反《中国城市房地产管理办法》及《深圳房地产转让条例》的相关规定。”


  目前,要解决问题似乎已变得困难重重,中裕财富与港丰房地产之间互不妥协。中裕财富坚持起诉,并要求港丰先回款。而港丰房地产则要求先解封,将房产出售后再用回款偿还中裕财富。


  中裕财富的委托律师称,“基于他们此前抢章、转移资金等行径,我们不敢先解封,目前的资产保全是我们最后的控制手段。”而港丰房地产则认为,“中裕财富拒不解除备案后,港丰不敢再向中裕支付尚未解除备案的房产的任何款项。”


  双方纠缠不清,唯有投资人、购房者在苦等结果。

 


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