云南城投施展新融资术：借道基金欲筹60亿输血城改

商业计划书网　　2014-04-16　　浏览:

　　头顶“一级土地整理第一股”光环的云南城投，随着“全国化”战略扩张的到来，在渠道融资上左右逢源，大胆施展金融资本术。

　　4月14日晚间，云南城投对外发布公告称，公司大股东云南城投集团拟与建信资本、中岳华泰、重庆两江新区彩云之南投资公司（以下简称彩云之南投资）成立彩云之南城镇化发展基金，募集规模60亿元，并通过股权、债权形式“输血”公司旗下的四个地产项目，融资成本不超过年化10.5%。

　　资管行业人士认为，由于建信资本是建设银行实际控制的基金子公司，此举是一种变相贷款的行为。

　　昨日（4月15日），云南城投董事长刘猛表示，这是公司长期发展战略的一种融资选择，所募资金主要投向棚户区改造项目。

　　借力基金输血城改

　　从这笔基金的交易结构来看，建信资本出资约44.5亿元，占出资比例约74.2%，作为优先级有限合伙人（LP1），云南城投集团出资14.8亿元，占出资比例的约24.8%，作为劣后级有限合伙人（LP2)；中岳华泰公司出资0.3亿元，占出资比例的0.5%，作为普通合伙人（GP1），彩云之南投资出资0.3亿元，占出资比例的0.5%，作为普通合伙人（GP2）。

　　卓创投资管理（成都）有限公司董事总经理向宁远表示，从公告来看，实际上就是变相贷款，国内很多基金都在投资房地产，但还不能看清建信资本的资金来源。

　　据发现，建信资本于去年6月成立，由建信基金与建银国际成立的一家资产管理公司，注册资本金为5000万元，其背后的实际控制人是建设银行。

　　此外，云南城投本次融资成本不超过年化10.5%。投资到期时，由龙江公司、龙瑞公司、盘龙城改公司及关坡二期项目后续拟设立的新项目公司回购彩云之南城镇化发展基金持有的各项目公司股权，各项目公司作相应减资，回购价格为原股权投资金额。

　　其中，龙江公司和龙瑞公司是云南城投的全资子公司，盘龙区城中村改造置业是由云南城投控股(600649，股吧)60%的子公司。关坡二期项目也将由云南城投成立公司来进行建设。

　　据了解，彩云之南城镇化发展基金将先后提供60亿元资金给云南城投旗下项目进行开发。

　　据发现，截至2013年5月底，云南城投旗下5个城中村改造项目预计总投资149.5亿元，已累计投入资金58.5亿元，尚需投入资金91.9亿元。其中，自筹资金接近90亿元，贷款59.5亿元。实际上，这也反映出云南城投的资金渴求程度。

　　多元融资谋一二级联动扩张

　　据不完全统计，自去年下半年以来，云南城投已向国内四大AMC资产管理中的巨头长城、华融累计募资超过23亿元，期限基本上处于2~3年之间，融资成本在10%~11%。

　　不过，在此前后一段时间，云南城投频频借助高成本的信托募资。早在2012年底，云南城投参与成立了“中航信托天启330号云南城投旅游产业投资集合资金信托计划”，初期募资30亿元，期限不超过3年。

　　值得玩味的是，与云南城投之前合作过的信托募资不同的是，这只集合信托计划采取了结构化的交易模式，类似于基金化的信托产品，分为了优先级与劣后级，作为优先级的方正东亚信托出资20亿元，设定预期收益率11.3%，云南城投却作为劣后级出资10亿元，不设定预期收益率，而这只基金的管理方也是云南城投旗下的安盛创享投资合伙企业。

　　今年4月初，云南城投又借助深圳平安大华基金子公司大华汇通财富资管公司借款4亿元，融资年化成本10%，期限3年。

　　多渠道融资的背后，正是云南城投为摆脱对单一的一级土地整理业务的依赖，转而向一二级联动开发方向加速扩张。

　　据了解，截至去年6月底，云南城投仅在昆明市环滇池区域的环湖东路一级土地开发投资就达到75.8亿元，但至今资金收回仍然较为缓慢。去年三季度末，云南城投的资产负债率已超过80%，现金流承压。近日，由云南城投一级开发的8宗土地等待出让，起价13亿元，但趋于冷清的昆明土地市场让这笔土地出让存在诸多变数。

　　如今，随着多渠道募资的顺畅，云南城投已在加码二级市场。今年初，云南城投联合北京相关企业，以214%的高溢价率一举拿下房山区近70亩建设用地，楼面地价接近1.5万元/平方米。近日，云南城投再次收购了大股东云南城投集团深圳TCL置业等相关股东持有大理海东投资公司剩余55%的股权，全面参与梦云南海东方的二级开发，打造数千亩的旅游地产超级项目。