星浩资本公司遭LP发难：预期收益落空 忧投资血本无归

商业计划书网　　2014-01-03　　浏览:

　　“五年三倍，年化收益35%。”这是被誉为“地产私募大王”的星浩资本旗下房地产私募基金最初承诺的收益，从回报看，这显然是一笔非常好的投资。不过时隔三年，这家号称“市场化运作下中国规模最大的房地产私募基金之一”，已将最初承诺的预期收益拦腰砍半。

　　而LP们的愤怒不仅是预期收益的大幅下降，更在于认为GP所执行的任务中存在多项违背投资者利益的行为，在已投项目盈利模式并不明朗的情况下，LP们越来越担心这一次的投资可能会“血本无归”。

　　预期收益落空

　　2013年12月19日，深圳一茶馆包间，温州老板孔向东一脸懊悔地诉说其一笔糟糕的投资，矛头直指号称国内最大的房地产私募基金星浩资本。当时与其同样遭遇的还有来自南通的徐峰、佛山的梁咏梅。这三位LP代表背后则是“星仁、星翰”LP们总额近10亿元的资金。

　　“投资人拿着真金白银去投房地产基金项目，原本是冲着项目响亮的品牌和不错的收益回报进入，结果现在出了问题，却发现投资人没有地方讨说法。”孔向东抱怨。2011年，孔向东在第三方理财机构诺亚财富的介绍下，作为有限合伙人(LP)投资了星浩资本管理的一个房地产私募基金“星光耀基金I期”，投入资金达1亿元。

　　据孔向东介绍，决定其最终投资的因素在于：一是认为星浩是国内最大房地产私募基金，募集资金超过30多亿元，云集国内最优秀的GP和LP资源。二是当时是房地产企业试水基金、信托等金融通道最为火爆的时期，基金方承诺的回报丰厚。“在第三方理财机构的推介下，我们了解到上述基金的情况，冲着有实力雄厚民营企业加盟、GP品牌影响力，以及路演给出投资回报‘五年三倍’的承诺，就拿了1亿元的资金投进去了。”孔向东说。

　　星浩资本官网资料显示，星浩资本成立于2010年，其业务涵盖私募基金、开发管理、商业与现代服务业三大业务范围，为市场化运作下中国规模最大的房地产私募基金之一，旗下基金的投资人包括复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟(300027，股吧)、涌金集团、新光集团等数十家中国知名企业领袖。

　　资料显示，“星光耀基金I期”募集规模达37亿元人民币，杠杆融资后可投资金额超过70亿元，目标市场为二线城市和长三角三线城市，2011年3月完成封闭，2011年8月完成全部投资。其投资组合包括三个综合体，大连CBD（滨海城市综合体约58万?），哈尔滨CBD（高端成熟城市综合体约148万?），南通CBD（崇川新城中央商务区绝版城市综合体约33万?）。

　　2013年12月28日下午，在数十位LP参加的“星仁星翰”年会上，调整了预期回报，将此前年化回报约35%的承诺调低为16.3%。据LP介绍，“35%的年化回报收益率”曾写入路演资料。

　　LP与GP矛盾逐步激化

　　“现在重金投资的项目运行情况非常不理想，盈利能力也非常差，我们很早发现项目不太对劲，和GP谈了几次，但基本上都被冷落下来。感觉LP基本上就是负责出钱，但没有话语权。”孔向东说。

　　此前，孔向东和其他数位LP曾就此与星浩方面沟通，不过大都不欢而散。“一开始已经有人对房地产项目的溢价问题提出质疑，但是GP就不理我们的意见，负责人听完质疑，站起来就走。”孔向东回忆第一次投资人会议时说。

　　孔向东表示，为了讨要说法，这些民间的LP投资人不得不自发组织起来，成立“星瀚、星仁咨询委员会”，以咨询委员会为代表与GP进行艰难的谈判。“每次谈的时候，GP态度都是不愿意沟通。后来有一次不得不提议动用LP的权利，要求更换GP让基金面临清算，才引起他们重视，愿意就协议细节再进行商议。”孔向东说。只不过，这次的谈判并没有顺利解决LP的问题，在已投项目盈利模式并不明朗的现实情况下，LP们却越来越担心这一次的投资可能会“血本无归”。

　　“星瀚、星仁咨询委员会”提供的工作汇编资料显示，2013年6月咨委会向GP提出查账要求，由咨委会个人成员筹集费用聘请了工程师、律师及会计师对项目进行审查，审计发现GP所执行的任务中有违背投资者利益的行为。

　　2013年7月份，咨委会要求诺亚出面沟通，并召开电话会议，咨委会认为条款中不应设置由GP随时通知退回借款，不应因还本事宜让投资人陷入违约。与此同时，咨委会相关成员还约见星浩资本CEO赵汉忠，针对项目中不合理要求投资人签订借款协议，基金对大连项目进行关联交易，成本过高、不合理收取管理费、提前转走资金提出等问题向赵汉忠提交了一份汇总。

　　2013年10月16日，咨询委员会再次发出要求，要求召开咨委会直接与赵汉忠对话，并提交了咨委会提出的提案。

　　2013年11月7日收到星浩资本方面书面答复。不过咨委会认为，“经过咨委会反复与GP沟通，GP并没有改进也没有实质性的行动，对咨委会提出的意见，GP的态度是要么拖一下，要么不理不睬或应付一下了事。”2013年12月28日下午，数十位LP参加了“星仁星翰”年会。据参会的LP梁咏梅介绍，由于对项目方的质疑，现场部分投资人情绪激动，不断提出对项目方质疑，要求项目方退还溢价款给予基金。

　　LP质疑大连项目溢价交易

　　上述数位LP的最大质疑在于，基金管理人GP为获得大连地块的权益进行溢价交易，交易结束后方才通知投资人按股权比例进行出资。“现在这个项目占用的资金最多，效益最差，很明显我们的投资者利益已经受到损害。”孔向东说。

　　“但其实从基金运行开始，星浩方面并没有拿到合适的地块，为了做业绩，星浩购买了由上海复星拍下的大连市一宗港口改建地块的50%股权。”孔向东介绍，该项交易以溢价方式进行，总体溢价8亿元，星浩方面则支付了4亿元的溢价款。

　　“但实际上当初大连港(601880，股吧)区附近同时也有地块拍卖，其他地块几乎均以底价成交，也没有市场升值的情况，这也让投资人对溢价款的出现感到疑惑。”几位投资人在考察大连项目时发现，大连港区开发商云集，大连政府对港区改建地块拍卖的热情较高，“一般去买地，政府都会卖给你，不存在特别优惠的情况。”

　　针对LP的质疑，星浩资本在2013年11月7日曾以“上海星仁股权投资管理有限公司”名义作出书面回复（相关文件由“星瀚、星仁咨询委员会”提供）。星浩资本方面认为，“大连项目投资是在一期咨委会成立之前发生的，虽然投资决策流程的本身合规，但大连项目开发进程并不理想，GP同意就此项投资的溢价问题向复星进行沟通。目前，GP已就此事向复星董事会提交相关报告，之后也将继续就此事与复星沟通。”

　　LP：星浩存多项涉嫌损害投资人利益行为

　　据孔向东介绍，LP们认为整个基金项目运作可能存在关联交易、挪用资金的嫌疑。“星瀚、星仁咨询委员会”提供的审计资料指称，星浩存在多项损害投资人利益情况，如复星大连东港地块以不对等分红方式提前兑现收益和划转40519万元，在没有知会投资人的情况下私自进行关联交易，违背合伙协议规定。

　　“很蹊跷的是，当初星浩方面与投资人谈及的大连项目交易的溢价，以‘溢价预分配’进入财务报表，后经查询发现合同文字上，4亿元的溢价款则以‘不对等分红’分项名目出现。”针对大连项目的溢价款出现，另一LP徐峰补充说。

　　此外，“星瀚、星仁咨询委员会”质疑之处还包括，2011年7月星译文（同音）公司向上海星粤投资管理有限公司划转56820万元，然后于8月又退回，目前上海星粤投资管理有限公司已注销。多位LP认为，这几者之间是关联公司。

　　而在成本方面，“星瀚、星仁咨询委员会”认为，GP在各项管理费用上也有诸多侵害投资人利益嫌疑，如至2013年5月累计列支于开发成本的管理费有5059多万元，其中职工工资及福利200多万元，差旅费500多万元，办公费用270多万元，咨询评估费260多万元。此外，预算计划与市场差价高出20%-30%，其中一个典型方面即是入户大门达到1万多元。

　　孔向东表示，“后来我们发现整个基金的股权架构非常复杂，资金往来的调拨随意，没有控制原则，也没有按比例使用资金，很多成本核算等都存在疑问。按照合作协议签订的基金管理费用，又被GP以开发管理费的名义进行重复征收，还要求投资人签署备忘录，原先根本没有这个道理。”

　　星浩方面认为“GP对管理费用的认定范围符合相关制度规定和咨委会决议，目前投资人对管理费用的认定与GP存在一定偏差……一期基金项目在可研阶段市场环境较好，对未来售价预期较高，对应配置的标准也较高，导致可研阶段成本较高。后来在实际动态执行过程中，遭遇市场较大变化，预测售价较原来有下调……”

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